' 上海房产律师根据：《城市房地产管理法》第38条规定:下列房地产,不得转让。
(1)以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第三十九条规定的条件的。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权的。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法登记领取权属证书的。 ,
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
其中第6项明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。权属证书一般是指房屋所有权证,房屋所有权证是房屋所有权人证明其享有所有权的合法凭证。在我国,房屋所有权的取得以登记为准,经过房屋管理机关的登记,然后进行房屋所有权证的发放。在未取得房屋所有权证之前,还不能确定房屋的所有权人,不能确定所有权人也就意味着不能确定处分权人故这样的房屋无法进行转让。此种房屋如果转让,将无法办理过户手续。因此只有产权明晰的房屋才能进行二手房交易。张先生前年年底看中了一套价格非常实惠的二手房,在明知该房房主当时未取得产权证的情况下,双方签订购房协议,约定房屋过户时张先生一次性支付房款;如一方违约,需向守约方支付违约全3万元。去年10月,房主取得房屋产权证及国有土地使用权证,但由于去年房地产市场回暖,房屋价格上涨,房主要求张先生加价,否则就不卖了。于是张先生依据合同约定向房主主张3万元违约全。但房主却告诉张先生,因为他们签订房屋买卖合同时该房屋尚未取得产权证,依据法律规定该房屋是不能转让的,所以他们签订的商品房买卖合同无效,因此就算是房主不履行合同,张先生也无权要求违约全。【分析】根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条之规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第52条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”从而认定合同无效。但是,《中华人民共和国合同法》第51条对于无权处分的合同说,如果卖方在签订合同之后取得了产权证,那么合同应该是有效的。对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋。因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发取得房产证之前反悔是可以的。但是当他取得房产证之后,按照合同法的相关规定,合同已经生效。无证二手房的买卖的权利不确定,极有可能遭受损失。所以最稳要的方法就是避免买无证二手房。
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