上海房产律师解释：购买二手房应该注意那几大点?

时下,随着国家放开二手公房上市交易,叉因新商品住房的房价太高,购买二手房日趋增多,其实,买二手房所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。笔者认为买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”:(1)要审定房屋产杈的完整性、可靠性确认产权的完整性,看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等,注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房,一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;要确认原单位是否允许转卖,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,故一定鬻狒认原单位是否同意出让,对确认是标准价购买的公房出让时,是否已经按成本价补足费用或者原单位按比例分成,一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

(2)要弄清房屋的面积、结构、装修状况要确认房屋的准确面积,包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积,要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积;要观察房屋的内部结构,户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,察看管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。此外,要了解装修的状况,原房屋是否带装修,装修水平和程度如何。

(3)要考察房屋的室内配套、物业管理水平打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目,打开龙头观察水的质量、水压,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象,观察户内外电线是否有老化的现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线。观察小区是否封闭?保安水平怎咩?观察一下保安人员的数量和责任心,小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。

(4)要了解房屋的历史与邻居要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案?是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用?可在不同的时间来社区看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会昙次,观察公共楼道的整洁程度及布局,拜访上、下、左、右的邻居,了解他在此居住是否顺心,与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

(5)要反复比较判断该房屋值不值这个价自己通过对市场上的房屋反复比较判断房屋的价值,也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,要弄清该房子以后能否做二手房按碣贷款。应该说,银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋妁最低保值价。

(6)要合法、彻底地办结二手房的过户手续不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题,可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位或个人,等过户完成后,再将房款转给卖方。尤其需把关的是,产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等都下算是完成交易过程,从买房的角度来说,一定是产权过户完成以后这套考才真正属于买方,在此之前,卖方随时可能毁约!