一、小产权房是什么?
“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。
根据《物权法》的规定，只有市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡(镇)政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡(镇)府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权。
尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。另一方面，城市郊区的农民地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。再次，国家行政管理和法律监管机制的缺失也是促使“小产权房”现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发，国家已经形成了相对完善的监管机制。但是对于农村集体土地整体而言，更大的决定权力还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。正是这几个方面的原因助长了“小产权房”的发展。
一般来说，下列房屋属于小产权房：
(一)占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
(二)在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
(三)在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。
二、小产权房可以上市交易吗?
依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
二、购买小产权房的风险
1、法律风险。小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
2、政策风险。购买在建小产权房的情况下，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
3、房屋质量风险。小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
4、所有权风险。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，购房者也就无法取得房屋所有权。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
